نورنیوز - گروه اجتماعی: از حدود دو سال قبل که شیوع کرونا بخش زیادی از شئونات زندگی مردم را تحت تاثیر خود قرار داد مستأجرین با توجه به التهابات بازار مسکن فشار مضاعفی را متحمل شدند.
موضوع تمدید قراردادهای اجاره در شرایط کرونایی از اصلی ترین دغدغه های جمعیت اجاره نشین کشور در این ایام بوده است.
ستاد ملی مدیریت و مقابله با کرونا در هفتاد و دومین جلسه خود برای حمایت از خانوارهای مستأجر در زمینه اجاره املاک مسکونی مصوبه سال گذشته خود را تمدید و اعلام کرد که کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال 1400 مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می‌رسد به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید می‌شود.
این مصوبه البته سقف حداکثری افزایش مبلغ اجاره‌بها یا مبلغ رهن را نیز تعیین کرده بود که بنا بر آن برای قراردادهای اجاره در شهر تهران افزایش تا سقف 25 درصد و سایر کلانشهرها تا سقف 20 درصد و سایر شهرها تا سقف ۱۵ درصد مجاز اعلام شد..
در این میان عدم اطلاع از فرایند تمدید خودکار قرارداد اجاره براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا موجب شده که برخی مستاجران با ناآگاهی نسبت به حقوق قانونی خود با مشکلاتی در خصوص تمدید اجاره مواجه شوند.
رسیدگی به پرونده‌های تمدید خودکار اجاره در شورای حل اختلاف به عنوان مرجع قانونی رسیدگی به این موضوع انجام می شود.
اگرچه مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا اشعار می دارد که قراردادهای اجاره باید به مدت یکسال تمدید شوند اما در این مصوبه سلسله شرایطی برای تخلیه و صدور دستور الزام به تخلیه نیز ذکر شده است.
طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر به محض اینکه موعد اجاره به اتمام رسید با تقاضای صاحب خانه یا همان موجر دستور تخلیه در ظرف دو روز باید صادر شود و همین ماده مقرر می‌کند که از زمان تقدیم دادخواست تا زمان اجرا تنها یک هفته مهلت تعیین خواهد شد.
این اصل، قانون لازم الاجرایی است که تا پیش از مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نیز بر طبق این ماده عمل می‌شد. اما همانطور که دکرشد پس از شیوع کرونا و ایجاد وضعیت جدید در جامعه براساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا اصل بر این شد که قراردادهای اجاره یکسال دیگر تمدید شوند. این مصوبه در حال حاضر برای تمام شعب شوراهای حل اختلاف و محاکم قضایی لازم الاجرا است و ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر نیز با توجه به وضعیت اضطراری کنونی کنار گذاشته شده است.
همانطور که گفته شد برای تمدید مدت اجاره در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا شرایطی تعیین شده که لازم الاجرا است.
یکی از شرایط این است که در کلان‌شهر تهران فقط 25 درصد اجاره بها و ودیعه نسبت به سال قبل بایستی افزایش پیدا کند و این 25 درصد هم باید توسط مستأجر در صندوق دادگستری تودیع شود. اگر این عمل انجام نشد، موجبات تخلیه ملک بر اساس درخواست موجر فراهم می‌شود
شرط دیگر این است که اگر صاحبخانه یا همان موجر نیاز شخصی به خانه داشته باشد، یعنی مثلاً خودش یا فرزندان ذکورش نیاز به اسکان داشته باشند و این نیاز شخصی هم توسط شورای حل اختلاف احراز شده باشد؛ مستأجر باید خانه را تخلیه کند.
شرط دیگر این است که مستأجر برای تمدید نباید در طول مدت اجاره مرتکب تخلف قراردادی شده باشد. تخلفاتی مثل اینکه مستأجر در سر ماه اجاره بهای خودش را پرداخت نکند یا موجب اذیت و آزار موجر شود و یا شارژ ساختمان را پرداخت نکرده باشد.
مواردی چون شکایت همسایگان از مستاجر و یا نگهداری سگ و گربه در ساختمان نیز از مواردی است که پس از شکایت از مستأجر و احراز این تخلفات، شورای حل اختلاف امکان تمدید را منتفی اعلام خواهد کرد.
شرایط ذکر شده و برخی شروط دیگر که در مصوبه آمده است مانع تمدید اجاره و منجر به دستور تخلیه خانه خواهد شد.
در مورد اجرا بها در صورتی که موجر و مستأجر بیرون از شورای حل اختلاف به توافق برسند و خودشان بر مبلغ معینی توافق نمایند ضرورتی به ارجاع موضوع به هیئت حل اختلاف نیست.