نورنیوز – گروه اقتصادی: بازار مسکن یکی از مهمترین بازارهای دارایی جهان است که یک جریان قوی درآمدی- پس‌اندازی را در اقتصاد پشتیبانی میکند. آمارها نشان می‌دهد در کشورهای توسعه یافته بیش از 70 درصد خانوارها اقدام به خرید مسکن می‌کنند و این موضوع مسکن را به مهمترین پس‌انداز در طول زندگی خانوارها تبدیل کرده و باعث شده سهم مسکن از درآمد سرانه را به عنوان یک شاخص مهم در وضعیت رفاه کشورها ارزیابی کنند.
در اقتصادهای مختلف قاعده‌ای در زمینه مسکن وجود دارد که هزینه و اجاره مسکن نباید بیشتر از 30 درصد درآمد خانوار باشد. با این حال می بینیم که در ایران حدود 50 درصد از بودجه خانوار صرف هزینه مسکن می‌شود که این نسبت حتی در شهرهای بزرگ مانند تهران بالاتر است.
بنابراین موضوع اجاره بها و نرخ خرید واحدهای مسکونی به‌عنوان یک چالش در حوزه رفاه ایران مطرح شده است. نکته این است که مسکن یک کالای ویژه و خاص (کم‌کشش) است که امکان واردات آن وجود ندارد تا از این طریق بازار را مدیریت کرد. همچنین می‌دانیم که مدت زمان اثرگذاری سیاست‌های مشوق ساخت و تولید مسکن بیش از یک دهه خواهد بود و نمی‌توان به ناترازی‌های این حوزه با سرعت مناسبی واکنش نشان داد.
از طرفی ناهمگن بودن مسکن حتی موجب تفاوت در قیمت خانه‌های کنارهم می‌شود. یکی از مشکلاتی که ناهمگن بودن بازار مسکن ایجاد میکند، نحوه انتخاب و رفتار افراد فعال در این حوزه است. مطالعات نشان می‌دهد که افراد در کشورهای مختلف از مسکن به‌عنوان یک دارایی پوشش دهنده ریسک استفاده می‌کنند. به‌عنوان مثال مشاهده می‌شود که افراد فعال در بازار های مالی، جهت پوشش ریسک، بخشی از دارایی خود را به بازار مسکن انتقال می‌دهند. از این رو، هر اندازه که نوسانات متغیرهای اقتصادی مانند تورم شدیدتر باشد، حرکت به سمت بازار مسکن در جهت پوشش ریسک، بیشتر می‌شود.
قیمت مسکن چه میزان رشد کرده است؟
در نمودار زیر، روند میانگین قیمت اسمی و حقیقی واحدهای مسکونی در تهران از سال 1388 تا 1402 نمایش داده شده است.
مطابق با نمودار، قیمت اسمی هر متر مسکن در شهر تهران در بهار 1402 حدود 80 میلیون تومان بوده است. همچنین براساس آخرین آمار ارائه شده، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن پایتخت در خرداد ماه 1403 به 85.9 میلیون تومان رسیده است. رقمی که در مقایسه با ماه قبل حدود 1.4 درصد رشد داشته و به نسبت خرداد سال گذشته حدود 9.7 درصد افزایش یافته است. این مقدار از سال 1397 تا این زمان حدود 17 برابر شده است. در حالی که قیمت حقیقی (قیمت تعدیل‌شده با شاخص قیمت مصرف‌کننده (CPI)) هر متر مسکن در تهران طی این بازه حدوداً 2 برابر شده است.
تورم مسکن بالاتر از تورم عمومی
در خردادماه 1403 افزایش تورم نقطه به نقطه مسکن به محدوده 9.7 درصدی را شاهد بودیم. این رقم در مقایسه با رشد شاخص بهای مصرف کننده، عددی پایین تر را نشان می‌دهد که عموما به دلیل جهش قیمت مسکن در بهار 1402 است. اما نرخ تورم نقطه به نقطه مسکن در مقایسه با ماه قبل به حدود 1.4 درصد رسیده که در مقایسه با رشد سطح عمومی قیمت‌ها بالاتر بوده است. این روند را می‌توان در نمودار زیر مشاهده کرد.
درنمودار بالا نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ تورم نقطه به نقطه مقایسه شده است. آمار نشان می‌دهد، در سال 1402 رشد تورم مسکن درحال کاهش بوده اما نسبت به سطح عمومی قیمت‌ها از نرخ بالاتری برخوردار شده است. این روند برای نرخ رشد اجاره‌بها نیز در نمودار زیر قابل مشاهده است.
همانطور که در نمودار بالا مشاهده می‌شود، هرچند روند رشد قیمت ها رو به تعدیل بوده و به نسبت ماه‌های قبل کاهش یافته است، میزان رشد اجاره بها در شهر تهران به نسبت رشد سطح عمومی قیمت‌ها بسیار بالاتر است. روندی که در خرداد 1403 نیز مشاهده شد ودیدیم که رشد قیمت‌ها در بخش مسکن بالاتر از میزان رشد سطح عمومی قیمت‌ها بود.
این موضوع نشان می‌دهد در خردادماه سال جاری، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار افزایش یافته و بار سرپناه بر دوش خانوار ایرانی سنگین‌تر شده است.
البته بخشی از این افزایش به خاطر تحولات فصلی و افزایش نقل و انتقالات بالاتر خانوار در فصل بهار و تابستان است، اما با توجه به تداوم آمار رکودی در ساخت و ساز مسکن، به نظر می‌رسد سهم فزاینده هزینه مسکن از مجموع هزینه خانوار، طی سال‌های آینده نیز تداوم یابد.
نمودار بالا روند کاهشی در ساخت‌وساز مسکن در شهر تهران از ابتدای سال 1392 به بعد را نشان می‌دهد. در بهار سال 1392 به اندازه 9 میلیون مترمربع پروانه ساختمانی صادر شده است، در حالی که این میزان در بهار 1402 به 1 میلیون 672 هزار واحد رسیده است. این آمار نشان می‌دهد که مقدار عرضه مسکن به‌شدت کاهش پیدا کرده و میزان تولیدات بخش مسکن پاسخگوی افزایش جمعیت و شکل‌گیری تقاضای خانواده‌های جدید نیست. بنابراین اگر در شرایط کنونی نتوان میزان ساخت و ساز را افزایش داد، شرایط برای بروز روند افزایشی بالاتر در آینده فراهم می شود.
نورنیوز